買(mǎi)房是人生的一件大事情，為什么這樣說(shuō)呢？最簡(jiǎn)單的原因就是涉及到的金額非常的巨大，是老百姓一生當(dāng)中可能購(gòu)買(mǎi)最貴的一件商品。

買(mǎi)房在老百姓固有的印象中一直都是“穩(wěn)賺不賠”，1998年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)迎來(lái)了改革，標(biāo)志著商品房的時(shí)代來(lái)臨，當(dāng)時(shí)全國(guó)平均房?jī)r(jià)不出2000元每平米，伴隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)的平均房?jī)r(jià)已經(jīng)突破萬(wàn)元每平米，過(guò)去的20多年時(shí)間中，房?jī)r(jià)共計(jì)上漲560%。

不舍得，老百姓說(shuō)1998年2000元每平米很貴，2022年突破萬(wàn)元每平米也不便宜。平均房?jī)r(jià)往往都是僅供參考，比如平均工資收入水平，平均存款等。平均房?jī)r(jià)僅在1萬(wàn)元，更多的都是三四線(xiàn)城市和縣城單價(jià)在五六千元每平米，把大城市的房?jī)r(jià)硬生生地拉下來(lái)了，更關(guān)鍵的是小城市的成交面積還真不少。

貝殼研究院公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示全國(guó)65城平均房?jī)r(jià)為17,388元每平米，4個(gè)一線(xiàn)城市平均房?jī)r(jià)6.5萬(wàn)元每平米；平均房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元每平方米的城市有20個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1.5萬(wàn)元每平米的城市有34個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元的縣城有103個(gè)。

中指研究院也公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示4座一線(xiàn)城市購(gòu)房門(mén)檻平均為617萬(wàn)、613萬(wàn)、580萬(wàn)、359萬(wàn)；4座二線(xiàn)城市平均購(gòu)房門(mén)檻超過(guò)300萬(wàn)，5座城市購(gòu)房門(mén)檻在200~300萬(wàn)；9座城市購(gòu)房門(mén)檻在100~200萬(wàn)；8座三線(xiàn)城市購(gòu)房門(mén)檻在105~313萬(wàn)�？吹竭@個(gè)房?jī)r(jià)，相信沒(méi)有人覺(jué)得房?jī)r(jià)很低了吧，在過(guò)去20多年時(shí)間中，不少人都在房地產(chǎn)上掙得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，甚至有部分人已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了財(cái)富自由。深圳一直都被稱(chēng)為“炒房之都”在過(guò)去的20多年時(shí)間中，房?jī)r(jià)共計(jì)上漲43倍，也就是當(dāng)年2000元購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)，如今卻接近8.6萬(wàn)元每平米。

2022年全國(guó)百城房?jī)r(jià)收入比達(dá)到了12.9，其中深圳是最高的，48.1，北京46.8，上海市45.8，廈門(mén)三亞房?jī)r(jià)收入比都超過(guò)了30，國(guó)內(nèi)的新一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)收入比都在20左右徘徊。

買(mǎi)房很掙錢(qián)，這個(gè)事情大家肯定知道了，那么除了掙錢(qián)以外，大家還有什么買(mǎi)房的動(dòng)力呢？面對(duì)如此之高的房?jī)r(jià)選擇租房不香嗎？

租房大家都知道很香，但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不僅僅是解決住房問(wèn)題了，還包含了許多社會(huì)資源，如婚姻、教育、落戶(hù)、醫(yī)療、養(yǎng)老、金融等各方面的東西，如果只是租房，那只能解決住的問(wèn)題。

當(dāng)然房地產(chǎn)不可能一直都保持高熱度，在2021年下半年房地產(chǎn)就迎來(lái)了拐點(diǎn)，不少人都在猜測(cè) 5年后�！疤靸r(jià)”還是“白菜價(jià)”，專(zhuān)家給出答復(fù)

住房總量在持續(xù)的高攀

根據(jù)央行公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房擁有率達(dá)到了97%，戶(hù)均1.5套，擁有兩套住房的占比30%，擁有三套及以上住房的占比為10.5%，擁有兩套住房的，我們可以理解為置換用途擁有三套及以上住房的家庭呢，更多的都是炒房用途罷了。

根據(jù)上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截止到2022年3月份全國(guó)100個(gè)城市，新房庫(kù)存量達(dá)到了5.3億平方米，同比連增長(zhǎng)連達(dá)到了38個(gè)月，創(chuàng)下了2016年8月份以來(lái)去庫(kù)存最高。廣義庫(kù)存量持續(xù)地攀升達(dá)到了37.7億平方米，根據(jù)2022年上半年的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看，即便不再拿新土地建房，也需要5年時(shí)間才能把這些房產(chǎn)消化完畢。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)也公開(kāi)了一份住房空置率報(bào)告，報(bào)告中顯示，目前我國(guó)住房空置率約為22.3%，住房空置套數(shù)8,500萬(wàn)套，另外有相關(guān)的調(diào)研機(jī)構(gòu)還表示小產(chǎn)權(quán)房，安置房保障性住房等其他類(lèi)型的住房疊加在一起的數(shù)量是商品房的兩倍有余，這樣隨便計(jì)算空置房產(chǎn)已經(jīng)突破億套以上。這么多房子全部疊加在一起，可以滿(mǎn)足30億元的住房需求，所以國(guó)內(nèi)根本不缺房子了，供需關(guān)系一旦出現(xiàn)問(wèn)題，自然而然就會(huì)出現(xiàn)這樣的局面。

新增住房需求在持續(xù)性的減少

1998年國(guó)內(nèi)的城鎮(zhèn)化率為33.36%，2021年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了64%，發(fā)達(dá)國(guó)家的距離在逐步地縮進(jìn)，伴隨著城鎮(zhèn)化率到了如此之高的地步，發(fā)展相對(duì)來(lái)說(shuō)是比較困難了，過(guò)去每年有接近3,000萬(wàn)人進(jìn)到城市生活，現(xiàn)在也就是在千萬(wàn)左右。

特別是這幾年發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象，從農(nóng)村進(jìn)到城市生活的人少了很多，反而從小城市進(jìn)到大城市生活的人在逐步地增加，所以城鎮(zhèn)化率增長(zhǎng)是非常的緩慢，另外住房需求也得到有效的滿(mǎn)足。換個(gè)角度去思考，少人進(jìn)到城市里面生活，也就是購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的人需求量也在減少。

國(guó)內(nèi)的老齡化人口在急劇的上升，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，2022年我國(guó)60歲以上老人占比總?cè)丝诔�過(guò)20%意味著我國(guó)老齡化已經(jīng)步入到中度，此后不可逆轉(zhuǎn)的走向深度老齡化預(yù)計(jì)在2050年80歲以上人口將達(dá)到1.2億人，老齡人口持續(xù)的增加，意味著對(duì)住房資源的需求量肯定是大幅度的減少。

2016年我國(guó)的人口出現(xiàn)短暫的回升后，就出現(xiàn)了五連跌的局面，2021年我國(guó)出生人口剛剛突破千萬(wàn)人，人口凈增長(zhǎng)，數(shù)量不足60萬(wàn)人以目前的情況發(fā)展下去，不到三年時(shí)間我國(guó)的人口將會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，到時(shí)候面對(duì)的是老齡化急劇上升和出生人口持續(xù)的減少，未來(lái)的住房又有誰(shuí)來(lái)購(gòu)買(mǎi)呢？

老百姓沒(méi)有錢(qián)去買(mǎi)房了

根據(jù)住房部門(mén)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)的居民杠桿率達(dá)到了68%，平均每年增長(zhǎng)4.3%，老百姓的存款好像慢慢地被掏空了，購(gòu)買(mǎi)一套房子需要掏空家里面6個(gè)錢(qián)包才能買(mǎi)得起。

另外數(shù)據(jù)顯示房產(chǎn)占據(jù)了普通家庭77.7%的財(cái)富，也就是說(shuō)所有的錢(qián)都拿去買(mǎi)房了，現(xiàn)在還有什么錢(qián)呢，不少的家庭都面對(duì)著還款困難的問(wèn)題，未來(lái)買(mǎi)房的人將會(huì)變得更加的謹(jǐn)慎。

未來(lái)的房地產(chǎn)不會(huì)像2016年那樣的“普漲”，也不會(huì)像2022年上半年這樣引來(lái)“冷”，房地產(chǎn)將會(huì)加速的分化。

參考發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展歷程，人口都是往大城市集中，第7次人口普查的數(shù)據(jù)中顯示，目前我國(guó)的人口更傾向于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀以及各省會(huì)城市，人口越集中對(duì)于住房資源也就越多，簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，深圳目前的商品房是根本滿(mǎn)足不了1000多萬(wàn)人口的，雖然有小產(chǎn)權(quán)支撐著，但是還是滿(mǎn)足不了，現(xiàn)在很多人是住在城中村的房子里面，未來(lái)還需要更多的保障室，住房安居房，集體房來(lái)滿(mǎn)足住房需求。

發(fā)達(dá)國(guó)家在人口比較稀缺的地方房?jī)r(jià)也是非常的便宜，我們經(jīng)常理解成發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)比較便宜，其實(shí)是沒(méi)有了解到核心地段的房?jī)r(jià)有多貴，未來(lái)我國(guó)的三四線(xiàn)城市也會(huì)出現(xiàn)類(lèi)似的情況，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較便宜的，賣(mài)房可以隨便賣(mài)。

簡(jiǎn)單理解，未來(lái)大城市的整體房?jī)r(jià)一定是處于高位小城市的房?jī)r(jià)將會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市。